Skala wzrostu — liczby
Według danych portalu Otodom, średnia cena najmu kawalerki w Warszawie wzrosła z około 2200 zł na początku 2022 roku do ponad 3500 zł w połowie 2024 roku — to wzrost o blisko 60% w ciągu 2,5 roku. W Krakowie średni czynsz za kawalerkę osiągnął 2800 zł (wobec 1800 zł w 2022), we Wrocławiu 2600 zł (z 1700 zł), a w Gdańsku 2500 zł (z 1600 zł).
Mieszkania dwupokojowe: Warszawa — średnia 4500 zł, Kraków — 3500 zł, Wrocław — 3200 zł, Gdańsk — 3100 zł. Trzypokojowe: Warszawa — 5500-6500 zł, Kraków — 4200-5000 zł.
Wzrosty nie ominęły też mniejszych miast. W Rzeszowie ceny najmu wzrosły średnio o 45%, w Olsztynie o 40%, a w Białymstoku o 38%. Nawet w miastach powiatowych wynajem stał się wyraźnie droższy.
Przyczyna 1: Napływ uchodźców z Ukrainy
Po rosyjskiej inwazji na Ukrainę 24 lutego 2022 roku, do Polski przybyło ponad 3 miliony uchodźców, z czego około 1,5 miliona zostało na stałe. Największe miasta — Warszawa, Kraków, Wrocław — przyjęły setki tysięcy nowych mieszkańców w ciągu kilku tygodni.
Rynek najmu nie był przygotowany na taki skok popytu. W Warszawie w marcu 2022 roku liczba dostępnych ogłoszeń najmu spadła o 70% w porównaniu do lutego. To, co zostało, było już znacząco droższe. Efekt utrzymał się przez kolejne miesiące, bo uchodźcy zaczęli podejmować pracę i stabilizować sytuację życiową w Polsce.
Przyczyna 2: Utrata zdolności kredytowej
W odpowiedzi na inflację, Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe z 0,1% (październik 2021) do 6,75% (wrzesień 2022). To spowodowało, że rata przeciętnego kredytu hipotecznego wzrosła o 100-120%. Osoba, która w 2021 roku miała zdolność kredytową na mieszkanie za 400 000 zł, w 2023 roku mogła liczyć na kredyt w wysokości około 200 000 zł — zbyt mało na jakiekolwiek mieszkanie w mieście wojewódzkim.
Setki tysięcy osób i rodzin, które planowały zakup mieszkania, zostało zmuszonych do pozostania na wynajmie. Jednocześnie część właścicieli, którzy kupili mieszkania na kredyt, podniosła czynsze, żeby pokryć rosnące raty.
Przyczyna 3: Rosnące koszty utrzymania nieruchomości
Ceny energii, gazu i ciepła sieciowego wzrosły w 2022-2023 roku o kilkadziesiąt procent. Czynsze administracyjne poszły w górę, a właściciele przerzucali te koszty na najemców. Dodatkowo, nowe przepisy o efektywności energetycznej budynków mogą wymusić kosztowne remonty, co też wpłynie na stawki najmu.
Przyczyna 4: Boom na najem krótkoterminowy
W latach 2021-2023 wiele mieszkań zostało wycofanych z rynku najmu długoterminowego i przeniesionych na platformy typu Airbnb i Booking. W samym Krakowie liczba ofert najmu krótkoterminowego wzrosła o 35% w ciągu 2 lat. To dodatkowo uszczupliło pulę mieszkań dostępnych dla stałych najemców.
Prognozy na 2025 rok
Eksperci rynku nieruchomości spodziewają się stabilizacji cen najmu w 2025 roku, ale nie spadków. Czynników, które mogłyby obniżyć ceny, jest mało: ewentualny powrót części Ukraińców do kraju po zakończeniu wojny, wzrost podaży mieszkań na wynajem dzięki ukończeniu inwestycji deweloperskich rozpoczętych w latach 2022-2023, oraz ewentualny rządowy program dopłat do kredytów, który mógłby przenieść część najemców na rynek zakupowy.
Realnie jednak, przy inflacji i rosnących kosztach, najprawdopodobniej zobaczymy dalsze, choć już wolniejsze wzrosty — rzędu 5-10% rocznie.