Nowa ustawa deweloperska z 2022 roku
1 lipca 2022 roku weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). To największa reforma prawa deweloperskiego od ustawy deweloperskiej z 2012 roku, wprowadzonej po głośnych upadłościach deweloperów, które pozostawiły tysiące klientów bez mieszkań i bez pieniędzy.
Nowa ustawa zastąpiła starą, wzmacniając ochronę nabywców na kilku poziomach jednocześnie: obowiązkowe rachunki powiernicze, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, sankcje karne dla deweloperów łamiących przepisy oraz wymóg prowadzenia szczegółowego prospektu informacyjnego.
Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
DFG to państwowy fundusz zarządzany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Każdy deweloper rozpoczynający nową inwestycję musi odprowadzić do DFG składkę w wysokości określonej jako procent od wartości sprzedawanych lokali — obecnie jest to 0,45% dla otwartych rachunków powierniczych i 0,1% dla zamkniętych.
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, nabywcy mogą ubiegać się o zwrot środków z DFG. Kluczowe: fundusz nie zwraca całej wpłaconej kwoty, tylko równowartość iloczynu średniej ceny 1 m² dla danej lokalizacji (ogłaszanej przez wojewodę) i powierzchni lokalu. Jeśli wpłaciłeś 500 000 zł za mieszkanie 50 m², a średnia cena w twoim mieście to 10 000 zł/m², DFG wypłaci maksymalnie 500 000 zł — czyli pokryje całość. Ale jeśli kupiłeś mieszkanie za cenę znacznie przewyższającą średnią wojewódzką, możesz odzyskać mniej niż wpłaciłeś.
Rachunek powierniczy — otwarty czy zamknięty?
Nowa ustawa wymaga, aby każdy deweloper prowadził rachunek powierniczy dla każdej inwestycji. Klient ma do wyboru dwa warianty:
Otwarty rachunek powierniczy — bank wypłaca środki deweloperowi w transzach, proporcjonalnie do postępu budowy. Deweloper dostaje pieniądze stopniowo, a bank nadzoruje harmonogram. Składka do DFG jest wyższa (0,45%).
Zamknięty rachunek powierniczy — bank blokuje całą wpłatę klienta aż do momentu przeniesienia własności lokalu. Deweloper finansuje budowę z własnych środków lub kredytu. To najbezpieczniejsza opcja dla kupującego. Składka do DFG jest niższa (0,1%), bo ryzyko niewykonania umowy jest minimalne.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapytać dewelopera, jaki typ rachunku prowadzi. Coraz więcej banków wymaga zamkniętych rachunków powierniczych, co jest korzystne dla klientów.
Prospekt informacyjny — co musi zawierać?
Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper musi doręczyć klientowi przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zawiera on m.in.: informacje o gruncie (czy jest własnością dewelopera, czy obciążony hipoteką), harmonogram budowy, szczegółowy opis techniczny budynku i lokalu, informacje o rachunku powierniczym, informacje o pozwoleniu na budowę, oraz informacje o dotychczasowej działalności dewelopera.
Deweloper ma obowiązek aktualizować prospekt, jeśli nastąpią zmiany. Klient powinien dokładnie przeczytać ten dokument — to nie jest formalność, tylko realne źródło informacji o inwestycji.
Upadłość dewelopera — procedura krok po kroku
Jeśli twój deweloper ogłosi upadłość:
- W pierwszej kolejności zgłoś się do banku prowadzącego rachunek powierniczy. Jeśli to rachunek zamknięty — bank zwróci całą wpłaconą kwotę.
- Przy rachunku otwartym — bank zwróci tę część środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi.
- Jeśli środki z rachunku powierniczego nie wystarczą, składasz wniosek do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego o wypłatę z DFG.
- UFG ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku i wypłatę środków.
Od lipca 2022 do końca 2024 roku DFG zgromadził ponad 600 milionów złotych ze składek deweloperów. Do tej pory wypłacono środki w kilkunastu przypadkach upadłości mniejszych deweloperów.